フラット35

【2017年10月】フラット35が団信付きになってリニューアル

ファイナンシャルプランナー(FP)の久保逸郎です。

近年の不動産や建設資材・人件費等の価格高騰もあって仕方ない部分があるにしても、FPの立場からみて相当無理のある住宅購入計画を多く見かけるようになってきました。
一般に教育資金・住宅資金・老後資金は「人生の三大資金」とも言われますが、住宅資金で無理をしてしまうと、将来残りの2つ(教育資金・老後資金)の準備に支障が出てくることが心配です。

そこで今回「ライフプランに合った住宅購入と住宅ローンの選び方」のブログをスタートさせることにしました。
これまでFPとして住宅展示場や新聞社・住宅金融支援機構などさまざまな場所で相談会や講演を行ってきた経験を踏まえて、本音で書いていきたいと思います。
これから皆様のお役に立てる情報をお届けしていきたいと思いますので、どうぞよろしくお願いします。

第1回目は今月(2017年10月)から団信付きになってリニューアルしたフラット35についてです。

2017年10月から団信付きになったフラット35

これまで団体信用生命保険については任意で別途加入だったフラット35ですが、2017年10月から団信特約料の別払いが不要になりました。
民間金融機関の住宅ローンと同様に、住宅ローンの月々の返済金に団信の費用が含まれることになったので、これまでのような別途年1回の別払いが不要になります。

また、団体信用生命保険の保障内容もリニューアルして、これまでよりも充実したものに変わりました。
例えば、これまでの団体信用生命保険(機構団信)では死亡と高度障害が保障範囲だったものが、新機構団信では死亡と身体障害保障に保障範囲が拡大されています。
身体障害保障は身体障害者福祉法に定める1級又は2級の障害に該当したときが条件なので、これまでの高度障害では保障の対象外であった下記のようなケースでも保障対象になります。
・片側半身がマヒし、片側の手足がほとんど機能しない(2級)
・緑内障で視力が低下し、矯正後の視力が右0.01・左0.03となった(2級)
・心臓機能障害で心臓ペースメーカーを装着し日常生活が極度に制限された(1級)
・じん臓機能障害で人工透析を受けており、にちじょうせいかつが極度に制限された(1級)
・両耳の張力レベルがそれぞれ100デシベル以上(2級)

※その代わり高度障害保障の対象になった、言葉による意思疎通が全くできなくなったケースなどは保障範囲ではなくなります。

さらに3大疾病付機構団信の保障範囲には、3大疾病保障(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)のほかに、介護保障まで追加されました。
この介護保障は介護保険制度に定める要介護2以上に該当したときが支払事由になっているので、要介護3以上が条件になっているケースが多い民間生命保険会社の介護保険と比べても、広い保障範囲になっています。

借入金利は0.28%のプラス

もちろん団信特約料が金利に含まれる形になるので、新機構団信付きのフラット35の金利はこれまでよりも高くなりますが、これまでの団信特約料が含まれていなかったものに0.28%が加わる形で、低く抑えられています。

新機構団信付きの【フラット35】の借入金利水準(2017年10月)
<取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利>
融資率9割以下 年1.360%~年1.970% 最も多い金利:年1.360%
融資率9割超  年1.800%~年2.410% 最も多い金利:年1.800%

別途団信特約料を負担することなく年1.360%で35年間金利を固定できるので(融資率9割以下の場合)、将来の金利上昇リスクを考えれば、5年や10年といった短い期間で住宅ローンの完済を目指すような一部の方を除けば、民間金融機関の住宅ローンを借りる必要はないような気がします。
住宅ローンに力を入れている銀行などは脅威に思っていることでしょう。

健康上の問題で団信に加入できなくても、これまで通りフラット35の利用可

これまで通り健康上の理由やその他の事情で団体信用生命保険に加入しない(できない)場合でも、フラット35を利用することはできます。
その場合の借入金利は、新機構団信付きフラット35の借入金利から0.2%を差し引いたものになります。
但し、これまでのように住宅ローンをフラット35で借りて、団体信用生命保険の代わりに民間生命保険会社の収入保障保険の加入すメリットはこれでほぼなくなったといえますので、保険のセールスなどから勧められてもその点には注意をしてくださいね。

<健康上の理由やその他の事情で団体信用生命保険に加入しない場合の借入金利>
新機構団信付きフラット35の借入金利-0.2%

基本的に民間金融機関の住宅ローンの場合は団体信用生命保険の加入は必須なので、健康上の問題などを抱えている方で住宅ローンを借りたい場合は、フラット35の利用を検討しましょう。

今回のフラット35の制度変更は下記の住宅金融支援機構のサイトに記載されていますので、詳しい情報を知りたい方はそちらをご覧ください。
http://www.flat35.com/topics/topics_20170804.html

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老後のお金の不安解消アドバイザー(ファイナンシャルプランナー) 愛知県名古屋市生まれ 福岡県春日市在住 老後のお金の不安を解消する、ライフプランと資産運用&資産管理の専門家 「90歳まで安心のライフプラン」を合言葉にして、豊かな人生の実現に向けたライフプラン作りの支援を行っている。 独立から約16年にわたり相談業務を中心に実務派ファイナンシャルプランナーとして活動する傍ら、ライフプランや資産運用などのお金のことについて年間100回近い講演や、マネー雑誌やコラム等の原稿執筆を行うなど幅広く活動をしている。
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